Les 5 erreurs classiques à ne pas faire

Comment fonctionne le futur acheteur de votre bien ?

Il existe deux types d’acquéreurs :

• Celui qui entame tout juste ses recherches et qui a besoin de réaliser de nombreuses visites avant d’envisager de faire une offre. (Acquéreur numéro 1)
• Celui qui a déjà réalisé de nombreuses visites et qui possède une très bonne connaissance du marché et de ses prix. (Acquéreur numéro 2)

L’acquéreur numéro 1 ne fera pas d’offres avant d’avoir pu comparer les différents biens qu’il a visité et surtout avant d’avoir une bonne connaissance du marché. L’acquéreur numéro 2 quant à lui est prêt à faire une offre. Néanmoins, ayant une très bonne connaissance du marché il ne visitera pas un bien qu’il estime trop cher.

Pourquoi afficher un prix trop élevé est une porte ouverte à une négociation de l’acheteur ?

“Je vais afficher un prix de vente plus élevé comme ça je pourrais anticiper la négociation de l’acheteur et si ça ne se vend pas je pourrais toujours baisser le prix ensuite”.

C’est ce que j’entendais le plus souvent de la part de mes clients quand je rendais l’estimation de leur bien, pourtant c’est la pire chose à faire.

🧵Je me souviens particulièrement d’une histoire à ce sujet :

Je venais de rendre l’estimation d’une jolie maison en région Bordelaise pour 470 000 €.

Malgré mes conseils, les propriétaires ont décidé d’afficher un prix de vente supérieur de 50 000€ à la valeur de l’estimation.

Résultat :

• 3 mois se sont écoulés sans l’ombre d’une visite ayant pour conséquence une baisse de motivation et du prix de vente.
• 2 mois plus tard, la maison s’est finalement vendue à 450 000 €.

Les propriétaires ont perdu énormément de temps, et 20 000 €. Ce qu’il faut retenir de cette histoire, c’est qu’un bien trop cher est décrédibilisé sur le marché.

Voyant le prix baissé depuis plusieurs mois, l’acquéreur numéro 2 a profité de cette position de faiblesse des vendeurs pour proposer une offre inférieure à la valeur de l’estimation.

Il n’est pas toujours évident d’estimer correctement son bien soi-même, c’est pourquoi je vous donne la méthode la plus efficace pour réaliser une bonne estimation dans SmartVente.

La première chose que voit un acheteur lorsqu’il fait ses recherches, c’est la photo de votre bien.

Il faut donc bien choisir les photos qui s’afficheront en premier et surtout qu’elles soient de bonne qualité.

Pour le choix de la première photo, je recommande de montrer la pièce maîtresse de votre maison, celle que vous trouvez la plus intéressante( grande surface, belle luminosité etc..). Souvent il s’agit du salon ou du jardin.

La qualité de la photo est également très importante, il faut pouvoir se démarquer des autres annonces en faisant en sorte que l’acheteur clique sur votre bien et pas un autre.

Voici un outil gratuit indispensable pour améliorer significativement la qualité de vos photos :

Upscayl est est un logiciel qui utilise l’intelligence artificielle pour améliorer la résolution des images sans perdre de qualité.

Grâce à ses algorithmes avancés, il permet d’agrandir et de rendre plus nettes des photos prises avec un smartphone ou en basse résolution.

Avant/Après d’une photo d’un appartemment :

Avant amélioration avec Upscayl :

Après amélioration avec Upscayl :

Comment télécharger Upscayl ?

• Rendez-vous sur le site officiel : https://upscayl.org/
• Téléchargez la version adaptée à votre système d’exploitation (MacOs ou Windows)
• Installez le logiciel en suivant les instructions à l’écran.

Comment l’utiliser ?

• Ouvrez Upscayl après installation.
• Cliquez sur "Select Image" et choisissez votre photo.
• Sélectionnez le mode "Upscayl Standard" (c’est celui que j’ai utilisé pour le test juste au dessus).
• Choisissez le dossier dans lequel sera votre image.
• Cliquez sur “suréchantilloner”.
• Votre image améliorée sera directement téléchargée dans le dossier que vous avez indiqué.

Contrairement à ce que l’on pense, la maison en elle-même ne se vendra pas toute seule.

Ces documents vont vous permettre de rassurer l’acheteur et de le mettre en bonne condition pour faire une offre.

Il est important de créer une relation de confiance avec l’acheteur, et cela passe par un dossier administratif complet regroupant toutes les informations importantes concernant le bien :

• Travaux avec factures, garantie décénalle, garantie biénale
• Factures liées à la consomation d’énergie
• Diagnostics ( DPE, électricité, gaz, amiante, plomb, termite..)
• Pv d’assemblée générale, état des charges, réglement de copropriété, procédure.. (dans le cas d’une copropriété)
• Taxe foncière

Plus vous êtes réactifs, mieux c’est et l’acheteur sera satisfait.

Un acheteur satisfait fera une offre plus facilement.

Même s’il est toujours bon de recevoir une offre, c’est vraiment important de ne pas se précipiter, d’analyser calmement l’offre et ne pas se laisser submerger par l’euphorie de la situation.

Je sais de quoi je parle, recevoir une offre au prix mais se rendre compte que l’acheteur n’a pas le financement est vraiment fréquent.

💡Astuce: N’hésitez pas à demander à l’acheteur de fournir un accord de la banque ou alors de le faire contacter votre courtier pour qu’il puisse vérifier par lui-même (C’est gratuit pour l’acheteur et ça sécurisera la vente).

Voici quelques exemples d’erreurs simple à éviter :

• Ne pas mentionner une toiture à refaire, un problème d’humidité ou des nuisances sonores
• Présenter des diagnostics incomplets ou périmés
• Minimiser les charges, les travaux à venir dans une copropriété
• Exagérer dans votre annonce (quartier calme alors qu’il y a une route très passante et bruyante)

En résumé, il est très important d’être honnête et de préparer un dossier complet pour vendre efficacement et sans soucis. Et surtout ça vous évitera de perdre un temps monstre dans votre vente.